by 带路财税
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一、成立或并购子公司
投资方能够对被投资单位实施控制的，被投资单位为其子公司。对于子公司的长期控股投资的后续计量应采用成本法进行会计核算。
(一)投资设立子公司
1.以现金资产出资设立子公司：按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股份投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
借：长期股权投资
贷：银行存款
2.以非货币性资产出资设立子公司：其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 7 号——非货币性质资产交换》的有关规定确定。
以下会计分录以一般纳税人为例 :
(1)以存货出资
借：长期股权投资
贷：主营业务收入(以库存商品出资)
其他业务收入(以原材料出资)
应交税额——应交增值税(销项税)
借：主营业务成本(以库存商品出资)
其他业务成本(以原材料出资)
贷：库存商品、原材料
(2)以固定资产出资
借：固定资产清理
累计折旧
贷：固定资产
借：长期股权投资贷：固定资产清理
应交税额——应交增值税(销项税)
借：固定资产清理
贷：银行存款、应交税额等
借：固定资产清理
贷：资产处置损益/营业外收入
(二)增资子公司
公司以非货币性资产作为出资对全资子公司增资，不改变母公司所能控制的经济资源及其风险和报酬特征，因此不属于企业合并，应按非货币性资产进行会计处理。对全资子公司的非货币性资产增资，应当认为是没有商业实质的非货币性资产交换。对于非全资子公司增资，一般也应视同不具有商业实质的非货币资产交易。不过，在少数情况下，母公司以非货币性资产对非全资子公司进行增资，少数股东同步同比例增资，且增资后非货币性资产的用途和产生的现金流入方式与之前不同，可视同为由具有商业实质，母公司应以非货币性资产的公允价值作为长期股权的投资成本，公允价值与账面价值存在差额的，作为资产处置收益。
借：长期股权投资
贷：相关资产科目
资产处置损益等
对于子公司而言，其接收的非货币性资产判断是否构成“业务”，对于是否构成业务的判断，参考《企业会计准则解释第13号》第二条的规定。假如构成业务，作为同一控制下的合并处理，按其资产在母公司的账面价值入账；假如不构成业务，可以按评估价值入账。
(三)并购取得子公司
并购取得子公司应作为企业合并，区分是否处于同一控制下进行会计处理。
1.同一控制下的合并
同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
借：长期股权投资
资本公积
盈余公积
未分配利润
贷：银行存款
非货币性资产
资本公积
合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，应当于发生时计入当期损益。
借：管理费用
贷：银行存款
带路(西安)税务师事务所提醒：(1)在同一控制下合并中，比如A公司和B公司均受C公司的控制，A从C公司收购B公司51%股权，此时A确认的长期股权投资的初始投资成本，应为B在C合并报表账面价值的净资产而非B单体报表的账面净资产。
(2)为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，应当计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。
2.非同一控制下的合并
购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
借：长期股权投资
负债相关科目
贷：资产相关科目
银行存款
投资收益
资产处置损益等
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益。
借：管理费用
贷：银行存款
(四)设立和并购子公司合并现金流量抵销的处理
1.对于投资设立子公司，无论全资或非全资，母公司合并报表层面，母公司应将其投资支付的现金与子公司吸收投资收到的现金相抵销。
2.对非同一控制下并购取得子公司，母公司合并报表层面，母公司应将购买日支付的价款减去子公司购买日持有的现金及现金等价物余额，按净额列报为取得子公司或其他营业单位支付的现金净额，如果为负数，应列报为收到其他与投资活动有关的现金。
3.对于同一控制下并购取得子公司，母公司合并报表层面，由于需追溯重述前期合并现金流量表，视同合并前已纳入，因此，只需将合并日支付的收购价款列报为支付其他与筹资活动有关的现金。
二、参股其他公司
1.对合营企业和联营企业投资应当采用权益法核算。按照权益法核算的长期股权投资，一般会计处理为：
(1)初始投资或追加投资时，按照初始投资成本或追加投资的投资成本，增加长期股权投资的账面价值。
(2)比较初始投资成本与投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，前者大于后者的，不调整长期股权投资账面价值；前者小于后者的，应当按照二者之间的差额调增长期股权投资的账面价值，同时计入取得投资当期损益。
①前者大于后者的
借 : 长期股权投资
贷 : 银行存款
② 前者小于后者的
借：长期股权投资
货：银行存款
营业外收入
2.《企业所得税法》：第五十六条企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存贷等，以历史成本为计基础。前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。
企业会计准则对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。小企业会计准则对长期股权投资，采用成本法核算。税收上对于长期股权投资，以历史成本为计税基础，不考虑权益法的影响。
因此，带路(西安)税务师事务所说明：在权益法下，企业会计准则对长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。这里产生了两项会计与税收的差异，一是当期提益的差异，二是长期股权投资的投资成本与计税基础的差异。这些差异，应按税收规定进行纳税调整。
三、投资股票、基金、债券等金融产品
(一)投资股票
1.执行小企业会计准则
(1)小企业购入的能随时变现并且持有时间不准备超过1年(含1年)的股权投资
借：短期投资(按照实际支付的购买价款和相关税费)
贷：银行存款
(2)小企业购入股票，如果实际支付的购买价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利。
借：短期投资(按照实际支付的购买价款和相关税费扣除已宣告但尚未发放的现金股利后的金额)应收股利(应收的现金股利)
贷：银行存款(按照实际支付的购买价款和相关税费)
(3)在短期投资持有期间，被投资单位宣告分派的现金股利。
借：应收股利
贷：投资收益
2.执行企业会计准则
交易性金融资产核算企业分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，主要是指企业为了近期内出售而持有的金融资产比如，企业以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等。
企业从二级市场购买的股票，按其支付价格，借记交易性金融资产，按发生的交易费用，借记投资收益科目，按已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利，借记应收利息或应收股利科目，按实际支付的金额，贷记银行存款等科目。
(1)购买股票时：
借：交易性金融资产
贷：银行存款
(2)发生的交易费用
借：投资收益
贷：银行存款
(3)按已宣告但尚未发放的现金股利
借：应收股利
交易性金融资产贷：银行存款
税务处理：《企业所得税法实施条例》第七十一条企业所得税法第十四条所称投资资产，是指企业对外进行权益性投资和债权性投资形成的资产。
企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。
投资资产按照以下方法确定成本：
(一)通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；
(二)通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。
…….
根据上述规定，带路(西安)税务师事务所认为：对于交易性金融资产发生的交易费用，会计计入当期损益，税法规定作为投资成本，二者存在差异，需要做纳税调整。对于“按已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利”，会计和短法均不作为交易性金融资产的初始确认成本或投资成本，二者一致。
(二)投资证券投资基金
投资证券投资基金的会计处理比照上述股票的处理，对于基金分红再投资(如企业将取得基金分红，继续购买该基金)，无需做投资收益处理，年末只需根据持有基金净值与投资成本的差额，确认公允价值变动损益。
1.增值税方面，基金运营过程中发生的增值税应税行为，基金管理人简易征收后，投资人不再纳税。
(1)基金持有期间(含到期)取得的非保本的收益，不征增值税。如属于保本收益，则需按贷款服务缴纳增值税。
(2)基金持有期间(含到期)取得的非保本的收益，不征增值税。如属于保本收益，则需按贷款服务缴纳增值税。
(3)转让基金份额，按金融商品转让缴纳增值税。个人从事金融商品转让业务，免增值税。
(4)基金申购与赎回，实务中存在争议。一般理解属于持有至到期，不属于金融商品转让行为。
2.企业所得税方面，根据《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1号)第二条第(二)款：对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。该规定中的“证券投资基金”一般理解为公募基金，不包含私募基金。
案例：春风公司于2022年投资A公募证券投资基金和B私募证券投资基金，分别取得50万和100万的收益，对于取得收益，如何进行所得税的税务处理。
解析：根据《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1号)的规定，对于投资者从公募证券投资基金取得收益，暂不征收企业所得税，享受免税政策；对于从私募证券投资基金取得收益，总局层面未有明确规定，部分省局认为不享受免税政策，需要征收企业所得税，建议征询主管税务机关的意见。
对于从公募证券投资基金取得的 50 万收益，属于免税收入，应填报《免税、减计收入及加计扣除优惠明细表》(A107010)第11行次“(五)投资者从证券投资基金分配中取得的收入免征企业所得税”，同时需留存备查以下资料：(1)购买证券投资基金记账凭证；(2)证券投资基金分配公告；(3)免税的分配收入明细账及按月汇总表。
3.个人所得税，对个人投资者买卖基金单位获得的差价收入，在对个人买卖股票的差价收入未恢复征收个人所得税以前，暂不征收个人所得税：对投资者从基金分配中获得的股票的股息、红利收入以及企业债券的利息收入，由上市公司和发行债券的企业在向基金派发股息、红利、利息时代扣代缴 20% 的个人所得税，基金向个人投资者分配股息、红利、利息时，不再代扣代缴个人所得税。
4.印花税，基金申购、赎回、转让等不属于印花税的应税行为，不征收印花税。
四、结构性存款
结构性存款，是指投资者将合法持有的人民币或外币资金存放在银行，由银行通过在普通存款的基础上嵌入金融衍生工具(包括但不限干远期、掉期、期权或期货等)，将投资者收益与利率、汇率、股票价格、商品价格、信用、指数及其他金融类或非金融类标的物挂钩的具有一定风险的金融产品。
(一)结构性存款的会计处理
结构化存款利息与特定标的挂钩，属于带有嵌入式衍生工具的混合工具，现金流量并非与基本借贷安排相一致，不能通过现金流量特征测试，无需拆分本金和利息，应整体作为一项金融资产核算。根据《财政部国资委银保监会证监会关于严格执行企业会计准则切实加强企业2020年年报工作的通知》(财会[2021]2号)第二条第(二)款第 9项，企业持有的结构性存款，应当按照《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》(财会[2017]7号)中金融资产合同现金流量特征和管理金融资产的业务模式的规定确定其分类，并进行相应确认、计量和列报。
(二)结构性存款利息收入的税务处理
结构化存款利息收入是否征税，目前存在税收争议。从税局的官方答复看，除福建税局明确结构化存款利息不征增值税外，吉林省税务局、河南省税务局、厦门市税务局、辽宁省税务局均认为，结构化存款作为理财产品，如投资合同约定保本的，其取得利息收入，属于保本收益需要缴纳增值税，否则属于非保本收益，不征收增值税。
福建省税务局口径：
企业对公银行账户办理了“结构性存款”，取得收益是否需要缴纳增值税?
回复部门：纳税服务中心
回复内容：您好，如果是符合下列文件规定的结构性存款，其利息收入属子存款利息，不征收增值税。
文件依据：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号) 附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定：“(二) 不征收增值税项目。
1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。
2.存款利息。……”
五、投资收藏价值的古董、艺术品等
(一)会计处理
投资收藏价值的古董、艺术品等，这类资产主要是为了投资增值的目的持有，其性质上属于投资资产，对于寿命可以确定或预计的，可以计提折旧、摊销；对于寿命不确定或不可以预计的，则不允许计提折旧、摊销。企业后续计量时，若该资产发生价值发生损失时，应对其做资产减值准备，减值准备一经计提，不得转回。在财报列报方面，应将该资产重分类划为其他非流动资产。
(二)税务规定
《国家税务总局关于企业所得税若干政策征管口径问题的公告》(国税2021年第17号)：企业购买的文物、艺术品用于收藏、展示、保值增值的，作为投资资产进行税务处理。文物、艺术品资产在持有期间，计提的折旧、摊销费用，不得税前扣除。
六、项目投资
(一)固定资产投资
1.房屋、建筑物固定资产改扩建
(1)对于房屋、建筑物固定资产改建，属于与固定资产有关的后续支出，满足“《企业会计准则——固定资产》第四条固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：(一)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；(二)该固定资产的成本能够可靠地计量。”时，应当计入固定资产成本，不满足应当在发生时计入当期损益。
对于推倒重置，即拆除旧房，在原旧房上重新建新房的，应将其旧房在实际拆除前做加速折旧处理计入当期损益，或直接转为营业外支出，不得计入新房的建造成本。
(2)税务处理比照《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)：四、关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题
企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。
2.固定资产暂估与竣工决算
《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南第一条第(二)款：已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第五条关于固定资产投入使用后计税基础确定问题规定：企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。
企业会计准则对暂估调整后的折旧额不要求调整，企业所得税需要调整计税基础和已计提的折旧额，超过12个月的，其折旧不允许税前扣除。执行小企业会计准则的处理与税法一致，无差异。
3.固定资产一次性税前扣除政策
(1)企业在2018年1月1日至2023年12月31日期 间 新 购 进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧(财税[2018]54号，财政部 税务总局公告2021年第6号)
注：设备、器具，是指除房屋、建筑物以外的固定资产；货币形式购进+自行建造；预定使用状态或竣工结算前确认计税基础；3.以发票开具时间确认购进时点；分期付款和赊销业务以固定资产到货时间确认购进时点；自行建造的固定资产，以竣工结算时间确认购进时点。
(2)制造业以及信息传输、软件和信息技术服务业：新购进的研发和生产经营共用的仪器、设备，单位价值不超过100万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧；单位价值超过100万元的，可缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。(财政部 税务总局公告2019年第66号、财政[2015]106号、财税[2014]75号)
(二)研发项目投资
1.研发试运行过程中的产品销售
(1)《 企业会计准则解释第15号》：企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售(以下统称试运行销售)的，应当按照《企业会计准则第14号——收入》、《企业会计准则第1号——存货》等规定，对试运行销售相关的收入和成本分别进行会计处理，计入当期损益，不应将试运行销售相关成本后的净额冲减固定资产成本或者研发支出。试运行产出的有关产品或副产品在对外销售前，符合《企业会计准则第1号——存货》规定的应当确认为存货，符合其他相关企业会计准则中有关资产确认条件的应当确认为相关资产。本解释所称“固定资产达到预定可使用状态前产出的产品或副产品”，包括测试固定资产可否正常运转时产出的样品等情形。
该政策自2022年1月1日正式执行，区别以往研发过程的产品销售冲减研发支出的处理，新政明确试运行产出的有关产品或副产品销售流程处理，归集生产成本，确认销售收入和结转销售成本。
(2)《国家税务总局关于研发费用税前加计扣除归集范围有关问题的公告》(国税2017年第40号)第二条第 (二)款 :” 企业研发活动直接形成产品或作为组成部分形成的产品对外销售的，研发费用中对应的材料费用不得加计扣除。
产品销售与对应的材料费用发生在不同纳税年度且材料费用已计入研发费用的，可在销售当年以对应的材料费用发生额直接冲减当年的研发费用，不足冲减的，结转以后年度继续冲减。“
第七条第(二)款：“企业取得研发过程中形成的下脚料、残次品、中间试制品等特殊收入，在计算确认收入当年的加计扣除研发费用时，应从已归集研发费用中扣减该特殊收入，不足扣减的，加计扣除研发费用按零计算”。
(3)实务案例
百花公司2020-2022年开始研发活动，投入研发某项新设备的研发，2021年3月该项研发活动进入研发阶段，其研发费用进行资本化处理，2021年10月，研发活动进入测试阶段，发生人工支出8万元，原材料支出3万元，产生下脚料，残次品预计可变现值4万，后续获得销售收入5万元 (含税)；经多次测试，研发设备符合相关安全和生产参数指标，2021年12月研发活动进入试运行阶段，发生人工支出20万元，原材料支出10万元，销售试运行的样品取得收入45万元 (含税)。
解析：(1)研发设备测试阶段：
借：研发支出 11万
贷：原材料 3万
应付职工薪酬 8万
按预计对外销售可变现净值确认4万的“其他非流动资产”
借：其他非流动资产 4万
货：研发支出 4万
销售取得收入
借：银行存款 5万
贷：非流动资产 4万
应交税费——应交增值税(销项税额) 0.58万
营业外收入 0.42万
需要说明的时，在研发设备投入试运行之前，测试阶段该处理方法依然沿用之前的会计处理。即按预计对外销售的可变现净值确认“其他流动资产”并相应冲减研发支出，此处的研究开发活动不属于此处所指的“日常活动”，在研发过程测试阶段得到可对外销售的产品不能列报为存货，而应作为一项“其他流动资产”，且对外出售时也不确认收入，而是直接冲销相关的其他流动资产。如果后续的实际变现净值与原先从研发支出转出时所依据的可变现净值估计额存在差异，则作为会计估计变更处理，将相关的差异影响数计入当期损益。
税会差异分析：根据《国家税务总局关于研发费用税前加计扣除归集范围有关问题的公告》(国税 2017年第40号)第七条第(二)款的规定，此处冲减的研发费用的收入应为4.42，会计处理金冲减了4万，研发费用加计扣除需要做调减处理。
(2)研发设备的试生产阶段：
①归集成产成本
借：生产成本 30万
贷：原材料 10万
应付职工薪酬 20万
借：库存商品 30万
贷：生产成本 30万
2 确认销售收入，并结转成本
借：银行存款 45万
贷：主营业务收入 39.82万
应交税费——应交增值税 (销项税额) 5.18万
根据15号准则解释，对于此阶段试运行阶段销售的产品，需按收入和存货准则分别作为销售收入和成本的会计处理。根据《国家税务总局关于研发费用税前加计扣除归集范围有关问题的公告》(国税2017年第40号)第二条第(二)款的规定，企业研发活动直接形成产品或作为组成部分形成的产品对外销售的，研发费用中对应的材料费用不得加计扣除。按15号准则解释会计处理，对于试运行阶段销售产品单独归集成本，不计入研发费用，因此不存在加计抵减调整的事项此处无税会差异
2.研发费用加计税前扣除政策
制度性新政规定：除负面清单外，所有企业开展活动中的实际发生的研发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，自2023年1月1日起，再按照实际发生额的100%在税前加计扣除：形成无形资产的，自2023年1月1日起，按照无形资产成本的200%在税前摊销。（财政部 税务总局公告2023 年第7号)
(三)合作项目投资
1. 明股实债、保底利润该种形式表现为以货币资金投资收取的固定利派或者保底利润，投资方仅仅作为财务投资者，不参与项目的实际运营。投资方将其支付的投资款，作为往来款核算，实际取得项目分红款时，冲减往来款。
税务上取得的分红款应按贷款服务黑纳增值税。投资方开具贷款服务发票，由分红方作为财务费用进行税前列支。
2.合作经营
双方不成立公司的情况下，共问运营一个项目坡其投资比例进行分红。对于该种模式，会计可以参照准则的合营安排处理，但按照合营安排税务上处退难度较大，因此对于合营双方，建议以一方作为会计核算主体，双方通过构建应税交易，比如签订借款合园、服务合园等提取利润规避税务风险。
3.合作建房
(1) 合作建房的增值税规定
①合作建房中，提供资金一方，应税行为认定。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)：“第二十四条合作开发房地产合同约定提供士地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”
根据上述规定，发生上述行为，认定的合同性质，开具适用税目的增值税发票，缴纳增值税。
②合作建房中，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。根据《国家税务总局关于印发 <问题解答(之一)的通知>》(国税函发[1995]156号)的规定：
(一)土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为：乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为，因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
带路(西安)税务师事务所提醒：营改增后，上述营业税应税行为，均为增值税应税行为。
(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业一租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。
带路(西安)税务师事务所提醒：营改增后，上述营业税应税行为，均为增值税应税行为。
根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税[2016]47号)第三款其他政策；“(二)纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。”，对“甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业一租贸业”征营业税”应按“不动产经营租赁”缴纳增值税。
③成立合营企业，合作建房
根据《国家税务总局关于印发 <问题解答(之一)的通知>》(国税函发[1995]156号)的规定：
(一)房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税：只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税：对双方分得的利润不征营业税。
带路(西安)税务师事务所提醒：营改增后，上述营业税应税行为，均为增值税应税行为，同时，甲方将上地使用权转让给合营企业，作为投资行为，视同销售，按“转让土地使用权”税目缴纳增值税；对合营企业销售房屋取得的收入按“销售不动产”税目征收增值税：对双方分得的利润不征收增值税。
(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税：对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
带路(西安)税务师事务所提醒：营改增后，甲方将土地使用权转让给合营企业，获取利润，视为有偿转让无形资产，按“转让土地使用权”税目缴纳增值税；对合营企业按取得销售收入按“销售不动产”征收增值税。
(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
带路(西安)税务师事务所提醒：营改增后，甲方向合营企业转让土地，按“转让无形资产”缴纳增值税，合营企业分配房屋，按“销售不动产”缴纳增值税。如各自销售，甲乙双方按“销售不动产”缴纳增值税。
(2)合作建房的企业所得税规定《国家税务总局关于印发 < 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 > 的通知》(国税发[2009]31号)：第三十六条企业以本企业为主体联合共他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
